Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?
Eigenkapital reduziert den Betrag, den du finanzieren musst. Zum Kaufpreis kommen aber auch Kaufnebenkosten und gegebenenfalls weitere Ausgaben hinzu. Wie viel Geld benötigt wird, zeigt deshalb erst der Blick auf die Gesamtkosten.
Eigenkapital berechnenWas zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist der Teil der Gesamtkosten, den du mit eigenen Mitteln bezahlst und nicht über das Darlehen finanzierst. Dazu können gehören:
- Verfügbares Bank- und Bausparguthaben
- Eingesetzte Erlöse aus Wertpapieren oder anderen Verkäufen
Es zählt nur Geld, das beim Kauf tatsächlich verfügbar ist und eingesetzt wird. Zurückbehaltene Rücklagen gehören nicht dazu.
Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls der selbst zu zahlende Makleranteil. Renovierung, Küche oder weitere Ausgaben können den Bedarf zusätzlich erhöhen.
So setzt sich der Kauf zusammen
- Kaufpreis
- 450.000,00 €
- + Kaufnebenkosten
- 31.500,00 €
- + Weitere Kosten im Beispiel
- 0,00 €
- = Gesamtkosten vor Finanzierungskosten
- 481.500,00 €
So entsteht das Darlehen
- Gesamtkosten vor Finanzierungskosten
- 481.500,00 €
- − Eingesetztes Eigenkapital
- 100.000,00 €
- = Benötigtes Darlehen
- 381.500,00 €
Kredit-Zinsen und laufende Immobilienkosten sind in diesen Gesamtkosten noch nicht enthalten.
Kaufnebenkosten im Immobilienrechner berücksichtigen100.000,00 € Eigenkapital beim Hauskauf
450.000,00 € Kaufpreis in Niedersachsen · 3,5 % Sollzins pro Jahr · 2 % anfängliche Tilgung · 15 Jahre Zinsbindung.
Nebenkostenannahmen: 5 % Grunderwerbsteuer aus der hinterlegten Bundesland-Konfiguration, 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch. Kein Makler, keine weiteren Kosten und keine Sondertilgung. Notar und Grundbuch sind Schätzwerte. Bitte prüfe den aktuell gültigen Grunderwerbsteuersatz für dein Bundesland.
- Grunderwerbsteuer
- 22.500,00 €
- Notar
- 6.750,00 €
- Grundbuch
- 2.250,00 €
- Makler im Beispiel
- 0,00 €
Deine anfängliche Monatsrate
1.748,54 €bei 381.500,00 € Darlehen
Restschuld nach 15 Jahren
231.261,85 €Dieser Betrag ist nach der Zinsbindung noch offen.
- Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis
- 22,2 %
- Eigenkapital im Verhältnis zu den Gesamtkosten
- 20,8 %
Was passiert bei mehr Eigenkapital?
Mehr Eigenkapital reduziert in dieser Modellrechnung den Finanzierungsbedarf. Sollzins, anfänglicher Tilgungssatz und alle Kaufkosten bleiben für den Vergleich gleich.
Die gesamten Zinskosten sind eine Modellrechnung: Auch nach der Zinsbindung werden derselbe Sollzins und die jeweilige Monatsrate fortgeführt. Tatsächliche Anschlusszinsen können abweichen. Ein möglicher Einfluss des Eigenkapitals auf angebotene Zinssätze wird hier nicht unterstellt.
Die Eigenkapitalquote braucht eine Bezugsgröße
Die Quote setzt die eingesetzten Eigenmittel ins Verhältnis zum Kaufpreis oder zu den Gesamtkosten. Im Beispiel sind dieselben 100.000,00 € deshalb 22,2 % des Kaufpreises, aber 20,8 % der Gesamtkosten.
„20 % Eigenkapital“ ist ohne diese Bezugsgröße unvollständig. Banken berücksichtigen außerdem weitere Faktoren, etwa Einkommen, bestehende Verpflichtungen und die Immobilie. Aus einer Quote allein lässt sich keine Kreditentscheidung ableiten.
Kaufnebenkosten aus Eigenkapital?
Im Beispiel werden aus 450.000,00 € Kaufpreis durch 31.500,00 € Nebenkosten insgesamt 481.500,00 € Kosten vor Finanzierungskosten. Jeder Euro Eigenkapital kann nur einmal eingesetzt werden – für Kaufpreis oder Nebenkosten.
Die Fragen „Wie viel Eigenkapital habe ich?“ und „Wie hoch sind die Gesamtkosten?“ gehören deshalb zusammen. Ob und wie Kaufnebenkosten mitfinanziert werden können, hängt von der konkreten Finanzierung ab.
Was bedeuten 100 % und 110 % Finanzierung?
100-%-Finanzierung
Das Darlehen deckt typischerweise den Kaufpreis. Kaufnebenkosten sind damit nicht automatisch abgedeckt.
Finanzierung über den Kaufpreis hinaus
Bezeichnungen wie „110-%-Finanzierung“ können auf ein Darlehen hinweisen, das auch Kaufnebenkosten abdeckt. Entscheidend sind die konkret finanzierten Beträge; die Nebenkosten betragen nicht automatisch 10 %.
Definitionen und Kreditbedingungen können je nach Anbieter variieren. Die Begriffe sagen weder aus, dass eine solche Finanzierung verfügbar ist, noch dass sie für eine bestimmte Situation sinnvoll ist.
Mehr Eigenkapital und verfügbare Rücklagen
Eingesetztes Eigenkapital senkt den Kreditbedarf. Das Geld steht anschließend aber nicht mehr als frei verfügbare Reserve bereit, etwa für geplante Ausgaben oder unerwartete Kosten.
Wie viel Kapital eingesetzt wird, hängt neben der Finanzierung auch von individuellen Rücklagen und geplanten Ausgaben ab. Die Modellrechnung bewertet nicht, welche Reserve angemessen ist.
25.000,00 € mehr Eigenkapital
Von 100.000,00 € auf 125.000,00 € – bei unveränderten Kaufkosten, 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung:
- Darlehen sinkt um
- 25.000,00 €
- Anfängliche Monatsrate sinkt um
- 114,58 €
- Restschuld nach 15 Jahren sinkt um
- 15.155,47 €
- Zinskosten im Modell bei konstantem Sollzins sinken um
- 14.800,12 €
Die Zinsdifferenz bis zur vollständigen Rückzahlung gilt im Modell bei konstantem Sollzins auch nach der Zinsbindung. Sie ist keine Vorhersage tatsächlicher Finanzierungskosten.
Mit eigenen Werten vergleichenZusätzliches Geld kann auch später zur Rückzahlung eingesetzt werden: So wirkt eine Sondertilgung.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte man für ein Haus haben?
Eine allgemeingültige Mindestquote gibt es für die hier gezeigte Modellrechnung nicht. Entscheidend sind unter anderem Gesamtkosten, eingesetzte Eigenmittel und die Bedingungen der Finanzierung. Eine Quote wie 20 % allein beantwortet die Frage nicht.
Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren?
Rechnerisch müsste das Darlehen dann die gesamten berücksichtigten Kosten decken. Ob ein Anbieter eine solche Finanzierung ermöglicht, hängt von seiner Prüfung und den Kreditbedingungen ab. Der Rechner sagt keine Finanzierung zu.
Zählen Kaufnebenkosten zum Eigenkapital?
Nein. Kaufnebenkosten sind Ausgaben; Eigenkapital sind die eigenen Mittel, mit denen du einen Teil der Kosten bezahlst. Werden Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt, steht dieser Betrag nicht zusätzlich für den Kaufpreis zur Verfügung.
Was bedeutet 20 % Eigenkapital?
Die Aussage ist erst mit der Bezugsgröße eindeutig: 20 % des Kaufpreises sind etwas anderes als 20 % der Gesamtkosten einschließlich Nebenkosten. Die Quote ist keine Zusage für einen Kredit.
Wie wirken sich 50.000 € mehr Eigenkapital aus?
Solange noch mindestens 50.000 € zu finanzieren sind, sinkt der Darlehensbedarf im Modell um diesen Betrag. Bei gleichem Sollzins und gleicher anfänglicher Tilgung sinkt auch die Anfangsrate. Die Szenarien oben zeigen zusätzlich Restschuld und Zinskosten.
Sollte man sein gesamtes Erspartes als Eigenkapital einsetzen?
Wie viel Kapital eingesetzt wird, hängt neben der Finanzierung auch von individuellen Rücklagen und geplanten Ausgaben ab. Der Rechner bewertet nicht, welche Reserve für deine Situation angemessen ist.