Anschlussfinanzierung: Was passiert nach der Zinsbindung?
Wenn die Zinsbindung endet und noch eine Restschuld besteht, wird dieser Betrag weiterfinanziert oder im Rahmen der geltenden Rückzahlungsrechte zurückgezahlt. Die Anschlusskonditionen bestimmen insbesondere die neue Monatsrate, weitere Zinskosten und die Restlaufzeit.
Anschlussfinanzierung berechnenVom ersten Darlehen zur Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung führt die Finanzierung der verbliebenen Kreditschuld nach der bisherigen Zinsbindung fort. Sie beginnt also mit der Restschuld, nicht mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag.
- Zu Beginn350.000 € Darlehen
- 15 Jahrerund 138.000 € zurückgezahlt
- Danachrund 212.000 € weiterfinanzieren oder zurückzahlen
Beispiel: 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung, keine Sondertilgung. Gezählt wird nach der 180. Monatsrate.
Die Restschuld ist der Ausgangspunkt
Ursprüngliches Darlehen
350.000 €Monatsrate in der ersten Phase: 1.604,17 €
Restschuld nach 15 Jahren
rund 212.000 €Dieser Betrag ist für die folgende Finanzierung noch offen.
Die hervorgehobene Restschuld ist auf volle Tausend Euro gerundet. Die Berechnung verwendet die exakten Werte:
- Restschuld nach 15 Jahren, exakt
- 212.165,60 €
- Bis dahin gezahlte Zinsen
- 150.916,20 €
- Bis dahin getilgte Summe
- 137.834,40 €
Bereits bezahlte Zinsen reduzieren die Kreditschuld nicht. Wie sich der offene Betrag entwickelt, zeigt der Restschuld-Vergleich.
Was verändert ein neuer Zinssatz?
Dieselbe Restschuld von rund 212.000 €, jeweils 2 % neue anfängliche Tilgung – vier mögliche Rechenannahmen:
| Anschlusszins | Neue Monatsrate | Modellierte Restlaufzeit | Zinsen nur in der Anschlussphase |
|---|---|---|---|
| 3 % | 884,02 € | 30 Jahre 7 Monate | 112.248,98 € |
| 4 % | 1.060,83 € | 27 Jahre 7 Monate | 138.047,97 € |
| 5 % | 1.237,63 € | 25 Jahre 2 Monate | 160.720,90 € |
| 6 % | 1.414,44 € | 23 Jahre 2 Monate | 180.978,35 € |
Die dargestellten Anschlusszinsen sind frei gewählte Modellannahmen und keine Prognose.
Jeder neue Sollzins und die daraus berechnete Rate bleiben bis zur vollständigen Rückzahlung konstant. Zusätzliche Zinskosten entstehen ab Anschluss und kommen zu den Zinsen der ersten Phase hinzu; sie sind keine Differenz zum bisherigen Modell. Gebühren sind nicht enthalten.
Weil der anfängliche Tilgungssatz gleich bleibt, steigt hier mit dem Anschlusszins auch die Rate. Das kann trotz höherer Zinskosten eine kürzere Restlaufzeit ergeben. Es wird nicht mit unveränderter alter Monatsrate gerechnet.
Direkter Zinsvergleich: 220.000 € Restschuld
Ein separates Beispiel mit 2 % anfänglicher Tilgung. Der niedrigste Zinssatz dient nur als Vergleichsbasis.
| Anschlusszins | Monatsrate | Mehr pro Monat als bei 3 % |
|---|---|---|
| 3 % | 916,67 € | 0,00 € |
| 4 % | 1.100,00 € | 183,33 € |
| 5 % | 1.283,33 € | 366,66 € |
| 6 % | 1.466,67 € | 550,00 € |
Zwischen 3 % und 5 % liegen hier 366,66 € pro Monat. Je höher die Restschuld, desto stärker kann derselbe Zinsunterschied die Rate und die künftigen Zinskosten beeinflussen. Alle übrigen Annahmen müssen dabei mitbetrachtet werden.
Welche Rolle spielt die Tilgung?
Bei rund 212.000 € Restschuld und 4 % Anschlusszins verändert der anfängliche Tilgungssatz den weiteren Zahlungsplan:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Modellierte Restlaufzeit | Zinskosten im Anschlussmodell |
|---|---|---|---|
| 1 % | 884,02 € | 40 Jahre 4 Monate | 215.382,64 € |
| 2 % | 1.060,83 € | 27 Jahre 7 Monate | 138.047,97 € |
| 3 % | 1.237,63 € | 21 Jahre 3 Monate | 102.952,35 € |
| 4 % | 1.414,44 € | 17 Jahre 5 Monate | 82.448,53 € |
Eine höhere Tilgung erhöht zunächst die Monatsrate, reduziert die Restschuld aber schneller. Daraus folgt keine Empfehlung für einen bestimmten Tilgungssatz.
Was verändert meine Anschlussfinanzierung?
Weiterfinanzierung der Restschuld aus dem Beispiel ohne Sondertilgung.
- Restschuld zu Beginn
- 212.165,60 €
- Neue Monatsrate
- 1.060,83 €
- Änderung der Rate gegenüber der Basis
- 0,00 €
- Modellierte Restlaufzeit
- 27 Jahre 7 Monate
- Zinskosten im Anschlussmodell
- 138.047,97 €
- Änderung der Zinskosten gegenüber der Basis
- 0,00 €
Der jeweilige Anschlusszins und die neue Rate gelten im Modell bis zur Rückzahlung. Die Zinskosten beziehen sich nur auf die Anschlussphase. Keine Gebühren oder weiteren Sondertilgungen.
Mit eigenen Werten vergleichenProlongation, Umschuldung oder Rückzahlung?
Welche Rückzahlungs- und Kündigungsmöglichkeiten bestehen, hängt vom jeweiligen Vertrag und der rechtlichen Situation ab. Keine der Varianten ist allein aufgrund ihrer Bezeichnung günstiger oder geeigneter.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Bei einem Forward-Darlehen werden Konditionen vorab vereinbart, während der Beginn der Finanzierung in der Zukunft liegt. Es kann eine Anschlussfinanzierung sein, die erst nach der laufenden Zinsbindung startet.
Zusätzliche Konditionsbestandteile wie ein möglicher Zinsaufschlag sowie die Vertragsbedingungen können relevant sein. Eine frühe Vereinbarung garantiert keinen Vorteil gegenüber späteren Angeboten. Die Beispiele auf dieser Seite unterstellen kein Forward-Darlehen.
Weniger Restschuld durch Sondertilgung
In der ersten Phase werden alternativ 5.000,00 € nach jeder zwölften Monatsrate zusätzlich gezahlt. Beide Anschlussvarianten starten danach mit 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung, ohne weitere Sondertilgungen.
Ohne vorherige Sondertilgung
1.060,83 €neue Monatsrate bei rund 212.000 € Restschuld
Mit jährlicher Sondertilgung zuvor
576,41 €neue Monatsrate bei 115.282,50 € Restschuld
Die Anschlussrate liegt rechnerisch 484,42 € niedriger. Dafür wurden während der ersten Phase zusätzliche Eigenmittel eingesetzt. Vertragliche Sondertilgungsrechte und Kosten sind gesondert zu berücksichtigen.
Sondertilgung und ihre Wirkung verstehenMehr Eigenkapital von Anfang an
Bei gleichen Kaufkosten senkt mehr eingesetztes Eigenkapital das ursprüngliche Darlehen und kann dadurch die spätere Restschuld reduzieren. Wie viel eingesetzt wird, hängt auch von Rücklagen und geplanten Ausgaben ab.
Eigenkapital beim Hauskauf vergleichenWann damit beschäftigen?
Vor Ende der Zinsbindung lassen sich Restschuld, vertragliche Termine und mögliche Anschlusskonditionen zusammentragen. So wird sichtbar, welche Beträge und Entscheidungen anstehen.
Ein passender Vorlauf hängt vom Vertrag, den verfügbaren Angeboten und der individuellen Situation ab. Eine allgemeingültige Frist wird hier nicht unterstellt.
Eigene Anschlussfinanzierung berechnenHäufige Fragen
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die weitere Finanzierung der noch offenen Restschuld nach Ende der bisherigen Zinsbindung. Neue Konditionen bestimmen die weiteren Zahlungen.
Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung?
Wenn nach der bisherigen Zinsbindung noch Schulden bestehen und diese nicht vollständig zurückgezahlt werden. Welche Vereinbarung dann gilt oder getroffen werden muss, hängt vom Vertrag ab.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Der bisher fest vereinbarte Zinssatz endet. Für die Restschuld kommen neue Konditionen beim bisherigen Kreditgeber, ein Anbieterwechsel oder eine zulässige vollständige Rückzahlung infrage. Das Darlehen endet nicht automatisch.
Wie berechnet sich die neue Rate?
Die neue Rate bezahlt die Zinsen auf den offenen Kredit und einen Teil seiner Rückzahlung. Im Modell ergeben Anschlusszins und anfänglicher Tilgungssatz zusammen die jährliche Zahlung; auf zwölf Monate verteilt entsteht die Monatsrate. Die letzte Rate kann abweichen.
Die Formel ansehen
Monatsrate = Restschuld × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Prozentwerte werden als Dezimalzahlen eingesetzt, zum Beispiel 4 % als 0,04.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei einer Prolongation wird beim bisherigen Kreditgeber weiterfinanziert. Bei einer Umschuldung im hier beschriebenen Fall übernimmt ein anderer Kreditgeber die Finanzierung der Restschuld. Voraussetzungen, Aufwand und Kosten können sich unterscheiden.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Eine Finanzierung, deren Konditionen bereits vor dem späteren Beginn vereinbart werden. Sie kann für die Anschlussfinanzierung genutzt werden. Vorlauf, mögliche Aufschläge und verbindliche Vertragsbedingungen sind dabei relevant.
Kann ich die Restschuld vollständig zurückzahlen?
Wenn ausreichend Kapital verfügbar ist, kann eine Rückzahlung unter Umständen möglich sein. Welche Rückzahlungs- und Kündigungsmöglichkeiten bestehen, hängt vom jeweiligen Vertrag und der rechtlichen Situation ab.
Was passiert, wenn die Zinsen nach der Zinsbindung höher sind?
Bei gleicher Restschuld und gleichem anfänglichem Tilgungssatz steigt im Modell die neue Rate. Soll stattdessen die alte Rate bleiben, ändert sich der Tilgungsanteil. Die tatsächliche Entwicklung hängt von den neu vereinbarten Konditionen ab.